Semaine 4 – Recherche

La meilleure façon de trouver une bonne affaire est de la chercher. Et ce n’est pas seulement en épluchant les annonces que l’on y tombe dessus.

 Il faut passer à l’action et aller visiter.

 

Pour rechercher un bien, il existe plusieurs façons.

1 ) De particulier à particulier.

Ressources : le boncoin, PAP, bouche à oreille…

 

Souvent, on pense que l’on va économiser de l’argent en passant de particulier à particulier, car on ne va pas payer de frais d’agence.

Cela n’est pas vrai si vous ne connaissez pas le marché.

Les particuliers ont tendance à surévaluer leurs biens entre 5 et 10 % (voir plus).

Eux même ne sont pas des professionnels et ne connaissent pas le marché. Les particuliers ont un attachement émotionnel qui fait qu’ils ont toujours tendance à surestimer.

 

De plus connaître le prix du marché va vous donner du poids à la négociation.

De cette manière, vous ne serez pas là pour demander un prix, mais pour payer le BON prix.

50% des transactions en moyenne se font de cette manière-là.

 

2) Par annonce internet.

Ressources : Le boncoin, seloger, explorimmo, site d’agences immobilières…

 

En période où je ne suis pas en processus d’investissement, je regarde tous les jours les annonces pour me tenir informé du marché.

Quand je suis en plein projet, je ne regarde pas, car je ne veux pas m’éparpiller. Je reste concentré sur un objectif.

 

Si vous trouvez une bonne affaire sur internet, n’envoyez pas de mail : contactez l’agence directement par téléphone.

Les mails ne sont pas lu directement généralement et ceux qui appellent, passent devant vous.

 

J’ai remarqué que ce soit agence, banquier etc… ils aiment les personnes réactives (cela ne veut pas dire presser).

D’où l’importance de la préparation que l’on a vue les semaines précédentes.

Si vous savez ce que vous voulez, à quel prix, etc…

Vous allez gagner en réactivité et serez capable de prendre des décisions rapidement.

 

3) Par agence en direct.

Ressources : Orpi, Fnaim, Laforêt …

Vous pouvez également aller voir les agences directement et leurs montrer vos critères de recherches afin de voir s’ils ont cela dans leurs portefeuilles.

Si elles n’ont rien, il est possible qu’elles vous recontactent par le futur. Mais elles réservent les bonnes affaires à leurs clients qui sont réactifs.

Cette manière est pratique pour se créer un réseau, cela vous fait rencontrer des personnes de ce domaine-là.

Ne cherchez pas le mouton à 5 pattes avec les agences. Elles calculent le prix suivant la rentabilité du marché potentiel. Pour eux les bonnes affaires d’antan n’existent pas (ce qui n’est pas vrai bien sur).

 

Personnellement je sais qu’a Aubenas, si je fais le calcul de toutes les annonces d’agence, je trouve des rentabilités brutes entre 7 et 8 % (pour des biens à investissements).

Ce qui va faire que vous allez la concrétiser en bonne affaire, c’est vos connaissances. Vos connaissances fiscales, stratégiques, de négociations, de travaux, de décorations…

 

Je reprends exemples de mon appartement à Vals les Bains qui était en vente depuis plusieurs mois.

Ce qui a fait la différence, c’est que j’ai eu la vision pour le diviser, des connaissances sur la fiscalité pour louer en meublé et économiser des impôts.

Cela a été une super affaire, mais personne ne l’avait vu de la façon dont moi je l’avais vu.

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Petite histoire avec les agences

Ne perdez pas votre temps avec les agences incompétentes. J’ai une collègue sur Lyon qui a eu à faire à une agent incompétent. Avant Noël, elle transmet une offre pour un appartement à diviser de 115.000€ (le prix d’achat était de 118.000€). L’agent a procrastiner (remis au lendemain) et elle est parti en vacances sans transmettre l’offre au vendeur.

Au retour des vacances, pas de nouvelle de l’agent après plusieurs relances. Elle décide de passer directement voir l’agent. L’agent lui à avouer que le bien venait d’être vendu 2 jours avant.

Moralité

Ne travaillez pas avec des incompétents où sinon prenez les choses en main. Vous allez perdre votre temps et de l’argent.

Quand une bonne affaire se présente, ne négocier pas par mail (et surtout pour une petite négociation comme cela). Appelez directement le vendeur. Si l’agence ne veut pas, dite leur que ce coup de fil peut rapporter (dans cet exemple) 115.000€ au vendeur. Je pense que le vendeur peut prendre 5 min.

Cela fait partie de l’apprentissage et de l’expérience. Certes elle a loupé une bonne affaire mais cette expérience lui servira grandement pour le futur.

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4 ) Par agent indépendant :

Ressources : I@D

Mon moyen préféré ! Nous avons en face de nous un professionnel indépendant.

Sa seule rémunération est la signature d’une affaire. Pas de salaire fixe donc plus de motivation à concrétiser votre projet.

Il va chercher à concrétiser votre projet et peut être mandaté pour faire des recherches de bien dans toutes les agences. 

L’histoire ci-dessus que je vous ai raconté ne se serait pas passée pas avec un agent indépendant. Son gagne pain est de concrétiser une affaire, il n’a pas de fixe. L’agent de l’histoire elle a la rigueur, elle s’en fou, car elle a un salaire fixe à côté.

Et cela coûte moins cher en frais d’agence. Car ce sont des agents indépendants et qu’ils n’ont pas de vitrine, de local, de personnel… donc moins de charges.

Si vous souhaitez des contacts, je peux vous renvoyer vers un des agents de votre secteur.

Je connais très bien ce réseau-là et certains de leurs agents. Ils pourront vous renvoyer vers ceux de votre secteur.

 

5) Par un chasseur immobilier

Même principe que l’agent indépendant. Le chasseur lui est spécifique à de l’investissement et il est plus « agressif » dans la recherche d’un bien.

 

6) Par un notaire

Les notaires proposent des biens à la vente. Ce sont souvent des successions, des divorces, des biens hypothéqués.

 

Ce sont donc des ventes motivées où il est urgent de vendre pour payer les droits de successions, les dettes bancaires…

 

7) Les ventes aux enchères

 Je ne connais pas ce système là et son fonctionnement. La seule chose que je sais c’est qu’il faut avoir du cash. Pour ceux qui ont beaucoup d’argent cela peut être un nid de bonnes affaires, notamment pour de l’achat revente.

 

 

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Cette semaine, une astuce pour décelé un vendeur motivé.

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