Semaine 2 – Les fondations

Semaine 2 – Les fondations

 

Après avoir travailler sur votre environnement (réseau, situation personnelle), je vous propose avant de commencer à investir (même si on peut commencer sans apport) de mettre en place vos fondations.

 

Cela est comme pour la construction d’une maison encore une fois.

Plus vos fondations seront solides plus ce que vous allez construire sera stable.

Plus vos fondations seront grandes plus vous allez pouvoir y construire dessus.

 

Par exemple croyez-vous que j’aurais pu investir dans  6 appartements (+ 6 nouveaux en projet) en 2 ans en partant de zéro euro sur mon compte ?

Rien est impossible me direz-vous mais je ne suis pas un vendeur de rêve.

Quand je vous dis que j’ai mis 2 ans pour investir dans 6 (+6) appartements, dans la réalisation des investissements cela est vrai. Mais si on va au bout des choses c’est un processus qui a mis 7 ans.

 Fondation financière

Notion n°1 : Payez-vous en premier

Les 5 années précédentes ont été consacrées à épargner, à créer mes fondations financière.

Etant logé à titre gratuit, chaque mois je mettais l’équivalent d’un loyer + l’eau + l’électricité de côté.

Si vous habitez chez vos parents c’est une chose que je vous conseille vivement de faire.

 

Si ce n’est pas le cas ce n’est pas grave ! Commencer par placer 10% de votre salaire sur un compte épargne. Si vous pouvez plus faites plus.

L’objectif est déjà commencer par investir dans le 1^er appartement (pour se faire la main). La suite viendra naturellement.

Pour commencer votre 1^er investissement, je vous conseil de mettre de côté 6 mois de salaire. On appellera cela le fond de sécurité.

 

Avoir un fond de sécurité à plusieurs avantages :

– Vous allez pouvoir avoir plus de chance d’obtenir un crédit et vous allez pouvoir négocier plus facilement.

– Vous allez pouvoir pallier à des imprévus lors des travaux,

– Vous allez pouvoir absorber une vacance locative ou autre,

– Vous allez pouvoir dormir tranquille.

 

Se payer en premier montre que vous savez épargner et donc que vous êtes capable de payer un crédit. C’est simple et bête, mais c’est la vérité.

En plus de cela, ont le verra dans le chapitre de la banque, si les banques vous font un crédit c’est plus souvent pour que vous devenez clients chez eux.

 

Ce fond de sécurité sera là pour les travaux « imprévus ».

Je prends exemple de mon appartement à Aubenas que j’ai divisé en 2.

Je n’avais pas vu que pour la division un des 2 appartements n’avait pas d‘évacuation vers les égouts.

La seule solution était de mettre une pompe qui aller se jeter dans les évacuations de l’appartement qui en possédait.

Résultat des courses 1300 € à débourser de ma poche. Ayant de l’épargne cela n’a rien changé au déroulement du chantier. Si vous êtes trop juste financièrement cela peut mettre en péril votre investissement.

Mon fond de sécurité m’a également servir à payer les mensualités de crédit lors des travaux, j’ai fait des erreurs sur ces étapes-là, je vous les dévoilerai en temps voulu.

Fondations techniques

Après l’aspect matériel (monétaire) il y a l’aspect technique.

La aussi il va falloir créer vos « fondations », j’en ai déjà parlé dans l’article précédent mais je vous le répète car cela est très important.

Je reprends une phrase d’un formateur bien connu qui dit souvent, vous devez « apprendre à investir avant d’investir. »

C’est bête; mais si on vous lâche au milieu de l’eau, mais que vous ne savez pas nager, vous allez vous noyer.

Si vous êtes en train de suivre mon blog, vous êtes sur le bon chemin cela veut dire que vous souhaitez apprendre comment faire une bonne affaire, on verra cela tout au long de ses 4 mois…

Mais qu’est-ce qu’une bonne affaire et qu’est-ce qu’une mauvaise affaire. J’ai remarqué que les gens veulent faire que des bonnes affaires mais ne savent pas ce que c’est une mauvaise affaire.

Nous le décrypteront la semaine prochaine.

Fondations psychologiques

Le dernier aspect auquel on ne pense pas, l’aspect psychologique.

 Si j’en suis là aujourd’hui, je peux vous garantir que c’est par ce que je ne cesse d’essayer de progresser sur le plan mental (développement personnel), de la motivation et de la persévérance entre autres.

La psychologie, c’est 80 % du résultat, la technique 20 %.

Je vous donne 2 exemples :

1) Les gens « normaux » échangent leur temps contre de l’argent.

 Les investisseurs utilisent le temps et l’argent des autres pour gagner de l’argent.

Cela ne veut pas dire que vous ne devez pas travailler mais de le faire de manière intelligente.

Ceux qui n’investissent pas ou mal vont vous dire « attention au locataire ils vont pas te payer et vont tout te casser. »

Si tous les locataires étaient comme cela, plus personne ne feraient de location.

D’après les statistiques il y a 15% d’impayé. Cela fait peur mais si nous le prenons à l’envers, il y a 85% des locataires qui payent.

Tout est une question de perception. Les gens « normaux » verront les 15 %, les gens « entrepreneurs » retiendront les 85 % et chercheront à mettre des systèmes en place pour « éliminer » ces 15 %.

Nous verrons les solutions pour contrôler ces risques-là.

 

2) Si psychologiquement vous ne prenez pas assez de recul quand un « souci » ce passe, cela peut devenir dur pour vous.

Cela m’est arrivé d’avoir des loyers avec quelques jours en retard.

Si vous êtes à fleur de peau, vous allez péter un boulon envers le locataire jusqu’à en arriver à un point de non-retour.

Au contraire si vous avez du recul ET UN FOND DE SECURITE, vous allez chercher à savoir pourquoi il est en retard et en parler avec lui afin de régler le problème à la source.

S’il n’y a pas d’accord amiable possible, nous verrons les solutions qui existent.

 

Pourquoi voulez-vous investir ?

Il va falloir clarifier POURQUOI vous souhaitez acheter un bien immobilier, cela forgera votre motivation.

Est-ce que c’est pour votre retraite, avoir un complément de revenu, créer et transmettre du patrimoine à vos enfants…

Est-ce que c’est pour faire évoluer votre famille dans votre maison où vous serez heureux.

Quelque soit la raison il faut savoir réellement pourquoi.

Si vous ne savez pas pourquoi vous vous engager à payer un crédit sur 20 ans et en cas de coup dur, votre motivation ne sera pas assez importante pour surmonter les obstacles.

 

Je prends toujours l’exemple d’un homme de famille qui fait sa maison en auto-constructeur.

Qu’est-ce qu’il fait qu’il va aller travailler tous les soirs, les week-end, les vacances et jours fériés ?

Ce n’est pas pour habiter dans une maison son objectif.

L’objectif, c’est d’habiter avec sa famille, offrir une chambre à chaque enfant, monter d’un niveau sa vie de famille.

C’est cet objectif-là, ce pourquoi là qui va le faire se surpasser.

Il va réussir sa tâche, car il sait pourquoi il fait cela.

Si on lui dit d’en refaire une juste pour loger sa belle-mère quand elle vient en week-end. C’est la même tâche pourtant mais sa motivation n’est pas la même.

 

Concernant mes 1^ers appartements, ma motivation était de me créer une retraite. Mes 4 suivants, ne plus dépendre d’un travail qui ne me plaît pas pour vivre.

Si je n’avais pas eu cette objectif là en tête pendant la tempête que j’ai subi il y a quelques mois, je n’aurais pas su rebondir.

Aujourd’hui ses objectifs sont atteints et d’autres se sont créés.

Si ce n’est pas déjà fait, inscrivez-vous pour télécharger le kit « investisseur immobilier » et avoir accès aux exercices hebdomadaire.

Semaine prochaine : Clarification et bonne affaire.

Avez vous aimez cet article? Dites moi dans la partie commentaire, quels sont vos objectifs et pourquoi?

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