Investissement #1 – Duplex 80m2
Investissement #1 : Duplex 80m2 -> 2 appartements 40m2
Description du bien
Situation :
Vals les Bains, station thermale dans le sud de l’Ardèche. (3400 habitants)
Dans le centre ville à proximité des commerces, arrêt de bus et un parking de 200 places.
Surface : Duplex de 80 m2, divisé en 2 T2 de 40m2.
Il y a également un grenier commun dans le lot.
Prix de vente : 80.000 €
Prix d’achat : 62.000€ après négociation.
Le vendeur était pressé de vendre car il avait un crédit qu’il avait du mal à rembourser…. La personne est comme on dit un vendeur motivé.
C’est dans ce cas que l’on peut avoir une bonne marge de négociation.
Visite du bien
Dès la 1ère visite j’ai été convaincu car ce duplex était précédemment 2 appartements. Il y avait 2 portes distinctes, 2 compteurs d’eau et 2 compteurs d’EDF. Il me suffisait juste d’enlever l’escalier intérieur et de fermer le plancher pour créer 2 appartements.
Les chiffres
Disons que je vais vivre jusqu’à la moyenne d’âge d’un homme (77 ans), en louant 660€ ces 2 appartements, j’ai un potentiel de 411 840€ de loyer brut juste pour ce 1er investissement !
A titre de comparaison, pour toucher ce montant là en étant salarié, il me faudrait travailler 42 000 h !
Vidéo des travaux
Faut-il faire les travaux soi-même?
Mon conseil est de faire faire vos travaux par des artisans pour plusieurs raisons :
-Vous aurez un travail de qualité professionnel,
-Vous ne passerez pas vos soirées et vos week end dans les travaux,
-Vous allez gagner du temps,
-Vous n’allez pas vous dégoûter de vos travaux,
-Vous pourrez les déduire de votre montant d’imposition,
– Vous libérez votre temps pour chercher d’autres affaires ou à d’autres activités
Financement
Obtenir le financement a été très simple, car j’étais en CDI, j’avais un bon dossier et j’avais des garanties financières.
Montant emprunter : 62000€ sur 20 ans
Assurance : Décès, invalidité, ITT
Frais de dossier : 200€ j’ai réussi à obtenir 50 % de remise
IRA : J’ai également négocié l’annulation des IRA (indemnité de remboursement anticipé), qui sont de 3% du capital restant dû.
Pourquoi c’est une bonne affaire ?
– j’ai acheté le bien à un vendeur motivé (problème financier),
– j’ai acheté en dessous du prix du marché.
– j’ai divisé le bien ce qui augmente la rentabilité
– j’ai créé de la valeur, car le bien avait travaux.
– le bien s’autofinance à 100%
Avant tout, bienvenue à toi dans le monde du blogging et bon courage
Ce premier investissement semble très intéressant et j’ai déjà hâte de lire la suite pour voir les photos et de comprendre comment ont été dépensés les 5000 euros dans les travaux. J’ai également hâte d’en savoir plus sur les autres potentiels investissements.
Petite remarque constructive: pour tes prochains articles, n’hésites pas à te faire relire. Il est beaucoup plus agréable de lire un article sans faute
A bientôt !
Merci InvestMan.
Les travaux ont été réalisés par moi même, il y a du positif mais également du négatif a faire les travaux soit même…
J’en parlerai dans la seconde partie.
Oui c’est un point sur lequel il faut que je travail, tu fais bien de me le dire
A bientôt!
salut Aurélien
bravo pour pour ton blog!
bonne année 2014
Salut jérome merci et bonne année a toi également!
[…] Découvrez mon article invité sur businessfougueux […]
Salut Aurélien, voilà un article clair et concis qui donne tous bons conseils et les chiffres qui vont avec. Si tu pouvais rajouter des photos avant/après ça serait la cerise sur le gâteau à mon avis
J’ai hâte d’en savoir plus sur les investissements suivants !
Salut Laurent,
Merci de ton commentaire, tu as un avantage sur les autres lecteurs tu étais venu visiter ce 1er investissement qui était encore en travaux.
Au plaisir.
Bsr, bravo jeune homme, et bonne année.
Investisseur moi même , je réfléchis actuellement à de futurs investissements, soit parking soit logement meublé.?? le choix n’est pas encore fait!!!
Une question , à combien de km résidez vous de votre investissement?
Bonjour,
Merci bien et bonne année a vous également.
Tout dépend ce qui est le plus rentable et la demande qu’il y a dans votre secteur. Les chiffres vont parler pour vous.
Prenez bien en compte l’aspect fiscal.
Tous mes investissements se situent dans un rayon de 15 km (à peu près) de chez moi.
[…] un an que je louais mon 1er appartement. Je vous avoue que cela n’était pas évident car on veut ne pas se tromper : sur […]
[…] un an que je louais mon 1er appartement en meublé. Je vous avoue que cela n’était pas évident car on veut ne pas se tromper […]
Salut Aurélien,
je suis tombé sur ton blog suite à un commentaire que tu as laissé sur celui de Jérome yvon..
Tu dit: « mon taux d’endettement est resté à 0% du fait que c’est intégralement autofinancé », ça m’étonne beaucoup, j’ai moi même un bien 100 % autofinancé et mon taux d’endettement est toujours de 14% par rapport à mon salaire.A partir du moment ou tu fait un emprunt, tu est forcément endetté auprès de la banque, opération blanche ou pas. (vérifie sur ton contrat éventuellement?)
Et puis ça serai trop facile,tu imagine: ça voudrait dire qu’on pourrait acheter des biens « à l’infini »!…
Bonjour Ben,
« Ce serait trop facile » mais sa l’est… J’ai parlé récemment avec un courtier et il m’a dit que je pouvais réemprunter juste avec mes revenus locatifs.
Les banques prennent en compte 70% des revenus locatifs, un bien autofinancé à 100% n’est pas une opération totalement blanche car les banques prennent en compte 70% des revenus locatifs. Ce qui veut dire que pour la banque une opération blanche est un revenu locatif qui équivaut à 130% de la mensualité de crédit. Je ne sais pas si tu connais la règle des 70.
Qu’est ce qui empêche d’acheter à l’infini si c’est rentable? les limites sont celles que l’on se pose
Bonjour Aurélien
Je découvre aujourd’hui ton blog et ton parcours, et je ne peux que t’adresser mes félicitations.
Par contre, je veux réagir sur ton message à propos de ton taux d’endettement et de l’idée d’emprunter à l’infini… Il ne faut pas rêver, ça ne se passe pas comme ça dans la vraie vie, en tous cas pas longtemps et pas sans tricher.
La plupart des banques calculent ton « vrai » taux d’endettement : la somme de tous tes crédits divisée par la somme de tous tes revenus. Mais pas toutes en effet. Certaines ajoutent à l’étude d’un dossier le taux « investisseur » (comme j’ai pu le voir à La Banque Postale ou au Crédit Agricole). Pour ce taux, beaucoup plus avantageux, c’est le cashflow (crédits – loyers) des investissements locatifs qui est pris en compte. Pour prendre un exemple :
– salaire de 2000 €
– loyers de 1000 €
– crédits RP de 500 €
– crédit investissement de 500 €
Taux d’endettement classique : (500 + 500) / (2000 + 1000 * 0.7) = 37%
Taux d’endettement investisseur : 500 / (1000 * 0.7 – 500 + 2000) = 22,7%
Un 3ème calcul rentre en compte dans l’étude des dossiers : ton « reste à vivre » (la somme de tes revenus – la somme de tes crédits). Dans l’exemple, il est de 3000 – 1000 = 2000 €.
Ensuite, d’autres critères comme le montant de ta dette bancaire, ton patrimoine (valeur et diversification) vont rentrer en compte. Aujourd’hui, mon patrimoine brut dépasse le million d’euros, mais je dois encore 80% de cette somme aux banques…
Chaque établissement a ensuite ses propres règles. Avec un « petit » reste à vivre, il est difficile de monter au-dessus de 33% de taux d’endettement classique. Avec un reste à vivre confortable, il est possible de monter à 45% voir plus.
Lors de ma dernière demande à La Banque Postale, la conseillère m’a indiqué pouvoir monter jusqu’à 50% de taux d’endettement classique lorsque le taux d’endettement « investisseur » est faible.
Malgré des revenus locatifs et salariés plus que très conforable, j’ai aujourd’hui du mal à emprunter de grosses sommes (dernier dossier à 300.000 € refusé sans apport dans plusieurs banques)
Voilà pour ma petite contribution, encore bravo pour ton parcours à ton âge, je te souhaite beaucoup de réussite pour la suite !
Bonjour François,
Tout d’abord merci, tu es l’un des premiers blog que j’ai suivis il y a 2 ans.
Oui je me suis rendu compte qu’a un certain moment s’endetter provoque certains blocages pour avoir de nouveau prêt.
Tu as très bien décrit les types de levier que peuvent prendre en compte les banques : Taux investisseur, reste à vivre…
Mais il existe d’autres « indicateurs » qui peuvent permettre à un dossier d’avoir des chance de passer, par exemple : le LTV, DSCR ou des astuces comme le démantèlement d’un crédit, s’associer, holding, co-emprunt, banque privée, love-money…
Je pense qu’après il faut avoir un courtier très agressif, qui a envie de faire du business et qui connait bien les ficèles du métier. Mais il n’y a rien de facile.
Je te remercie de ta contribution et je te souhaite une bonne continuation pour la suite également !
Aurélien
Salut Aurélien,
Quels étaient tes critères de recherche?
Salut Victor,
Pour le premier investissement mes critères étaient assez flou, je voulais avec des travaux, que ce soit un T2 minimum et un budget de 60 000€.
salut aurélien ,
quand tu cherche un bien pour la division de lot en passant par un chasseur immo , ou agent indépendant .
tu leur dit précisément que c’est pour de la divisions de lot et ils ont les compétences pour chercher dans cet direction !! ou ces toi , en fonction de ce qui te présente tu fait ton choix ….
Salut Frédérick,
Tu leurs dit tes critères de recherche comme par exemple qu’on peut diviser le bien en 2. Ensuite il y a des fois où il faut de l’imagination…
N’hésites pas à me contacter je peux te renvoyer vers certaines personnes.
ok merci pour ta réponse !!
une fois ma décision prise vers quelle type d’investissement je vais me tourné ,je te contacterai …….. bientôt
Il y a pas de soucis je serais ravi de pouvoir t’aider dans ton 1er investissement
à bientôt
Deux cons debout iront toujours plus loin qu’un intellectuel assis!
C’est un peu la phrase qui symbolise le passage de la réflexion à l’action.
Ce fut ton premier pas dans ta belle épopée qui demande qu’a s’agrandir, mais déjà tu savais ce que tu voulais en faire, tu étais en corrélation avec ta vision et tes objectifs!
Comme on dit les perdants ont des idées, les gagnants les concrétises…
Passer à l’action est la meilleur façon d’apprendre, si on réfléchi trop et qu’on attend l’affaire parfaite ont peut attendre longtemps pendant que d’autres avances. Cela ne veut pas dire partir la fleur au fusil, il est important d’apprendre à investir avant d’investir. Mais ce qui fait le charme de l’immobilier c’est que l’on en apprend tout les jours…
[…] Voir investissement #1 […]
Bonjour Aurélien,
Que penses tu de l’achat d’une résidence principale ? Elle vient manger une bonne partie de la capacité d’emprunt se qui parfois peut empêcher de continuer à investir pour du locatif…
Faut il se priver d’une belle résidence principal pour continuer à investir ?
Merci pour ton avis !
Bonjour,
Je ne suis pas pour l’achat de sa RP avant d’investir dans le locatif tout simplement parce que tu manges de la capacité d’emprunt.
Et je serais même d’avis qu’il est mieux d’être locataire, car moins de frais, moins d’entretien du bâtiment et tu déménages quand tu veux.
Mon point de vu est celui-ci :
Investissement locatif qui dégage du cash-flow et avec ce cash-flow tu « payes » le crédit de ta RP.
Aurélien