Investissement #2 – Maison 54m2
Investissement #2
Maison 54m2 → 1T2 28m2 + 1 T2bis de 42m2
Suite à mon 1er investissement qui s’est bien passé, j’ai eu envie de renouveler l’opération. J’ai me suis donc remis à la recherche d’un nouveau bien via mon ami agent immobilier :
Description du bien
Situation : Ucel, petit village dans le sud Ardèche proche d’Aubenas. (2030 habitants)
La zone commerciale est à 5 min, Aubenas centre-ville à 3 min.
Surface : Maison de 54m2 + une véranda de 10m2, elle possède un terrain de 650m2 qui donne sur la nature (champs + rivière).
J’ai fait un agrandissement de 16m2 environ au RDC.
Prix d’achat : 77 000€
Profil du vendeur : Succession
Visite du bien
J’ai eu besoin d’une seule visite pour voir le potentiel du bien.
La situation, la possibilité de division et le potentiel ne m’ont pas fait hésiter.
J’ai donc fait l’offre au prix dans la foulée de la visite qui bien entendu a été acceptée.
Les chiffres
Disons que je vais vivre jusqu’à la moyenne d’âge d’un homme (77 ans), en louant 660€ ces 2 appartements, j’ai un potentiel de 468 000€ de loyer brut pour ce 2e investissement !
A titre de comparaison, pour toucher ce montant là en étant salarié, il me faudrait travailler 46 000 h !
Financement
Montant emprunté : 77.000€ sur 20 ans
(Chiffre au 1er Janvier 2015)
Assurance : Décès, invalidité, ITT
Frais de dossier : 400€
IRA : Pas d’IRA suivant conditions
Pourquoi c’est une bonne affaire ?
– j’ai acheté le bien à un vendeur motivé (succession),
– j’ai acheté en dessous du prix du marché.
– j’ai divisé le bien ce qui augmente la rentabilité
– j’ai créé de la valeur, car le bien avait travaux,
– le bien s’autofinance à 100 %
– potentiel locatif saisonnier
Erreur :
– Sous estimation des travaux extérieurs, plus de travail que pour un appartement.
Investissement intéressant
J’aime bien le carrelage au sol de la salle de douche ! Toujours en parlant de la salle de douche, est-ce qu’il y a un autre point de chauffage à part le support de serviettes sur la droite ?
Je l’aime bien également, j’avais mis le même pour le 1er appartement à Vals les bains et je remettrai le même pour mes autres qui sont encore en travaux. Non il y a le chauffage de la chambre en plus du sèche serviette car la salle de douche est dans la chambre et ne possède pas de porte. Je me suis inspiré du concept « open space ».
Fais juste attention aux normes. Personnellement j’y vois aucun inconvénient, mais les normes sont si strictes que le fait qu’il n’y ait pas de porte peut transformer le logement en « logement insalubre » … bonjours les dégâts avec les locataires par la suite !
Si on devait faire attention à toutes les normes… Il y en a qui sont essentielles en électricité ou pour la construction notamment. Il y a juste un passage de 70cm sur 200cm (dimension d’une petite porte) pour accéder à la salle de bain. Les 2 pièces sont bien distinctes.
Et bien encore un bel investissement. Hâte de voir avec un peu de recul ce que les chiffres « théoriques » donnent en pratique !
bonjour
bel investissement
pas mal d’utiliser le levier du crédit pour se constituer un patrimoine immobilier
ludovic
Belle trouvaille et bel investissement ! Je ne suis pas un pro de l’immobilier mais une rentabilité brut de 9,1% me parait très bien
Bonjour Aurélien,
Comment transformes-tu une maison de 54 m² en 1 T2 de 28m2 et 1 T2bis de 42m2.
En effet, 28+42 = 70 m².
Où sont les 16m² manquants ?
Par ailleurs, en divisant en 2 lots, as-tu créé 2 compteurs électriques et 2 compteurs d’eau ?
Merci
Bonjour,
J’ai fait un agrandissement de 16m2.
Il y a un seul compteur mais chaque appartements possèdent des sous compteurs pour calculer la consommation réel.
Pour créer 2 entrées : il y a un escalier extérieur pour accéder à l’étage et j’ai fait l’entrée du bas la où j’ai fait l’agrandissement.
Merci Aurélien.
C’est donc toi qui recevra les factures EDF et eau et une fois tes calculs faits tu les renverras à chaque locataire ?
Ou sinon, comment tu vas faire ?
Dans cette exploitation, en cas de revente, faudra t-il que tu vendes les 2 lots en même temps et à la même personne ou pourras-tu dissocier les 2 ventes ?
Je mets en place un système de charge qu’on régularise tout les trimestres. Si je perçois trop je rembourse, s’il manque je demande le paiement de la régularisation.
Dans ce cas là je devrais revendre les 2 lots en même temps. Mais ce n’est pas dans ma tactique. Puis ce type de bien correspond à un profil investisseur et non à un profil primo-accédant.
Autre question : as-tu créé 2 entrées pour avoir une entrée pour chaque logement ?
Bonjour,
peux-tu nous parler des impôts que tu paies sur ces 2 biens ?
350 € de Cash-flow, je trouve ça plus qu’intéressant, mais une fois les impôts sur le revenu foncier + CSG-CRDS payés, es-tu toujours en positif ?
Déclares-tu au réel ou en micro-foncier ?
Merci pour ton blog.
Bonjour,
Taxe foncière 110€/ an, CFE je ne sais pas encore. Je ne sais pas si tu as lu tous mes articles mais je ne suis pas imposés sur les revenus foncier mais sur le Bénéfice Industrielle et Commerciaux (BIC). J’ai opté pour le régime LMNP au réel simplifié. Un article complet sera fait quand mon comptable m’aura rendu mon bilan.
Pour mes 6 appartements je vais payer 50€ d’impôts (BIC + CSG-CRDS). Si j’aurais fait du foncier j’aurais payé pour les 6 appartements un peu moins de 400€ / mois…. Je vais mettre en ligne la simulation de mon comptable qui sera téléchargeable pour être plus concret de l’intérêt du meublé.
Merci à toi de participer à la vie du blog, si tu as d’autres interrogations n’hésite pas.
[…] Pendant cette absence j’ai eu le temps de finir et de mettre mon 4e appartement en location. Cet appartement est issu de la maison que j’ai acheté voir ici . […]
Super investissement t’a fait du bon travail. Comme quoi ceux qui disent que ce n’est pas possible la preuve ici
Merci, beaucoup de chose sont possible si on s’en donne les moyens…
Bonjour,
Belle réalisation. Par contre, le taux d’endettement n’est pas à 0% à partir du moment où tu emprunte.
Il se calcule comme montant à rembourser divisé par les revenus.
Exemple :
Si avant tu gagnais 2000€ avec 300€ de prêt, ça fait un taux d’endettement de 15%.
Avec ce bien, 2000+750 = 2750 et en pret 300 + 430 = 730, soit 26.5% de taux d’endettement.
Cordialement,
Bonjour,
Si on prend en compte seulement les revenus locatifs, vos calculs sont bon. Mais avec des revenus issus du travail le taux d’endettement est nul car à chaque fois que j’investi mes revenus augmentent.
Je suis vraiment heureux de t’avoir fait bénéficier de cette opportunité,
Mais comme toute opportunité demande la réactivité, tu as répondu présent dès les premiers instants!
Une chose qu’il ne faut pas négliger, c’est la valeur TRAVAIL, elle a été prépondérante dans le résultat actuelle, car croyez-moi, les photos rendent faiblement compte de l’état lors de la première visite sur place.
Une remise à neuf minutieusement soignée, de la rigueur, et un résultat largement à la hauteur du travail accompli pour cet investissement.
Merci Nicolas, pour ceux qui suivent le blog depuis le début, Nicolas est l’agent immobilier qui m’a mis sur le coup de mes 2 premiers investissements.
Comme tu le dit la valeur travail est primordiale. Que vous soyez manuelle ou pas, investir demande du travail :
– Chercher les bonnes affaires
– se créer un réseau
– obtenir un financement
– remplir les documents administratifs
– faire la gestion
– ….
Si j’ai un conseil à vous donner si vous voulez gagner en productivité : dans votre journée, faites ce qui est important sur le long terme en premier.
[…] Voir investissement #2 […]
Bonjour et félicitation
Peux tu nous dire quel est environ le tarif pour poser des sous compteur?
Au niveau du courier il reçoivent tous dans la même boite au lettres? Cela ne pose pas de problème?
Bonjour,
Merci. Pour le tarif tout dépend combien vous factures votre artisan mais en matériel juste le sous-compteur c’est 100€ environs.
Il y a 2 boites aux lettes car la maison est à moi (d’où la notion de contrôle), donc je fais ce que je veux.
Bonjour .
Dans tes calculs concernant le cash-flow que tu dégage quelque chose m’interpelle.
Tu as emprunter 77 000€ et ton projet te coûte 100 000€ , j’en déduit que tu a du payer les 23 000€ de notaire et de travaux avec ton épargne .
Ton cash-flow de 260€ n’amortira réellement ton investissement que dans 8 ans environ .
Dans se cas peut on réellement parler de cash- flow net ?
Bonjour Thomas,
On peut appeler cela comme l’on veut mais dans tous les cas mon argent est mieux placé que sur un livret A à 1%.
Aurélien
Salut Aurélien
Effectivement c’est toujours plus intéressant q´un livret A .
J’ai fait un tour sur ton blog et il est très intéressant , je te félicite pour tes investissements et j’espère que tes prochains vont se concrétiser .
Je suis dans la même optique que toi , je possède 5 appartements ( 4 que je loue et 1 que j’occupe ) et j’aimerais de nouveau investir mais le projet de construire une maison dans un futur proche me bloque un peu , donc a voir si je tombe sur la super affaire .
Tiens nous au courant de ton avancement .
Tom
Bonjour Aurélien!
Tout d’abord félicitations pour tes investissements et les infos que tu partages. C’est très enrichissant.
Je souhaitais savoir comment tu fais par rapport à la taxe d’habitation. Nous sommes en train d’acheter un immeuble et nous allons diviser 2 des appartements qui sont très grands en 2 appartements plus petits. Ce qui nous fera donc 4 appartements au lieu de 2. Je me demandais s’il fallait prévenir l’urbanisme ou autre pour que les taxes d’habitation puissent être recalculées.
Bonne journée.
Bonjour Elisabeth,
Tout d’abord merci, il faut déclarer aux impôts le changement de l’aménagement intérieur si des salles de bains sont crées (pour le calcul du foncier) et déclarer tes locataires qui y résident au 1er Janvier (pour la taxe d’habitation).
Aurélien