Investissement #3 – Plateau 60m2
Investissement #3
Plateau 60 m2 → 1 Studio 28m2 + 1 studio 23 m2
Description du bien
Situation : Aubenas Centre ville (11.500 habitants)
Surface : Plateau de 60 m2 divisé en 1 studio de 28 m2 et un studio de 23 m2
Prix d’achat : 40 000€
Profil du vendeur : Marchand de bien
Visite du bien
Lors de la visite du bien (bien que j’ai visité avant UCEL), je n’étais pas très emballé.
Mais lorsque le vendeur me fait également visiter les autres étages de l’immeuble, je suis tombé sur un étage de la même configuration sauf qu’au lieu de faire qu’un appartement, c’était 2 studios.
Bingo, la division été facile et j’avais déjà un rendu de la surface que cela pouvait donner grâce à la visite de l’étage du dessus.
Les chiffres
Disons que je vais vivre jusqu’à la moyenne d’âge d’un homme (77 ans), en louant 660€ ces 2 appartements, j’ai un potentiel de 424 300€ de loyer brut pour ce 3e investissement !
A titre de comparaison, pour toucher ce montant là en étant salarié, il me faudrait travailler 42 000 h !
Financement
Montant emprunté : 40.000€ sur 20 ans
(Chiffre au 1er Janvier 2015)
Assurance : Décès, invalidité, ITT
Frais de dossier : 400€
IRA : Pas d’IRA suivant conditions
Pourquoi c’est une bonne affaire ?
– j’ai acheté en dessous du prix du marché.
– j’ai divisé le bien ce qui augmente la rentabilité
– j’ai créé de la valeur, car le bien avait travaux,
– le bien s’autofinance à 100 %
– je réalise un gros excédent
Bonjour Aurélien,
Bravo pour ton blog, et pour investissement tu montres au jeunes qu’il est possible d’investir dans l’immobilier à n’importe quel age !
Quel est selon toi le taux de rentabilité brut limite pour investir ?
Que penses tu des prêts sur 25 ans pour gagner encore davantage de cash flow ?
Merci et bonne continuation !
Bonjour,
Je te remercie
Ma démarche et ma motivation avec ce blog et cette formation est de prouver à des jeunes qui n’ont pas fait d’étude ou qui ne sont pas nés avec une cuillère en or dans la bouche, qu’il y a d’autres moyens de réussir.
Selon moi et dans mon secteur, 9% c’est un minimum mais il y a d’autres critères à regarder que le rendement. Après suivant les secteurs les prix au m2 ne sont pas les même donc il y a moins de rentabilité potentiel.
Prêt sur 25 ans je ne vois pas d’inconvénient notamment dans les endroits où les rentabilisés sont moindres, moi je préfère 20 ans.
Merci
Aurélien
Sympa au passage la déco du studio !
Bon job Aurélien
Sur ce projet, tu annonces 15 k de travaux pour les 2 studios, il y a une partie des travaux que tu as fait toi même ? Si oui à combien estime tu le temps passé?
Au plaisir
Merci!
J’ai fais beaucoup de travaux moi même et des amis qui sont venus me donner un coup de main.
J’ai passé de long long mois…., j’ai connu un client de mon ancienne entreprise qui m’a fait défaut de 10.000€, une séparation et un burn-out.
Donc j’ai perdu de l’argent entre les loyers non perçu pendant cette période et les événements sont venus.
Mais j’ai tellement gagné en expérience, en développement personnel et sur de tas d’autres points que je suis content que cela me soit arrivé.
Maintenant je me sens beaucoup plus fort et armé pour continuer à me développer.
Il y aura un article dans la formation sur les travaux justement. Où là, il y aura les chiffres entre les chiffres indiqués et ceux si j’avais délégué les travaux.
Au plaisir également !
Aurélien
Salut Ratinovic,
Par expérience, je déconseille les prêts sur 25 ans .
Il suffit de regarder un tableau d’amortissement d’un prêt sur 25 ans pour sans convaincre.
Si vous devez revendre dans les 5 premières années, vous n’aurez même pas amortit les frais de notaire…
Le mieux est de trouver un projet plus rentable, quitte à s’éloigner un peu des grandes métropoles et d’emprunter sur des périodes plus courtes.
Mais il vaut mieux sur 25 ans que de ne rien faire du tout.
Il est peut être également intéressant si 20 ans c’est trop juste pour autofinancer, de passer sur 22 ans…
Quitte à renégocier le prêt plus tard pour en réduire la durée…
Salut Guillaume
Décidément, on se croise partout
Je ne suis pas tout à fait d’accord avec ton affirmation : il faut prendre en compte le taux du crédit. Or avec les taux actuels, les frais de notaire sont remboursés plus rapidement que ça.
Par exemple, pour un crédit de 300K€ sur 25 ans à 2,65%, le capital restant dû au bout de 5 ans sera de 253.945,07 €, soit beaucoup plus que les frais de notaires !
Cerise sur le gâteau en ce moment : on avait jusqu’à présent l’habitude de voir la part de capital remboursé bien inférieure à la part des intérêts au début d’un crédit long, mais ça n’est plus vrai non plus. Il suffit d’avoir un taux de 2,77% pour que la part de capital remboursé soit supérieure aux intérêts dès la première mensualité !
Donc je dis OUI au crédit sur 25 ans !
Salut
Je viens de lire les articles sur tes investissements
Merci de nous faire partager ton expérience
C’est bien expliquer et avec des chiffres
J aimerai savoir comment peux t on trouver une bonne affaire quand on a pas de réseau
Bonne continuation
Salut,
Comme je te l’ai expliqué, sais-tu déjà ce qu’est une mauvaise affaire?
Ensuite le réseau il suffit de se le créer. C’est pas du jour au lendemain que j’ai acheté 6 appartements en 1 an. Il y a du travail en amont. Plus ou moins long suivant les connaissances techniques, théoriques, relationnelles.
Moi il a été long car je n’avais pas les bases et le bon mind set (état d’esprit).
Si j’ai un conseil, tu veux investir dans l’immobilier crée des contacts avec des gens de ce milieu là.
Rencontre des agents immobiliers, des investisseurs, des banquiers, des notaires… Car c’est pas eux qui viendront à ta rencontre.
Cela s’appelle se créer de l’expérience également
Bon courage
+1. Se créer un réseau est essentiel.
Oui c’est essentiel mais ce qui est important c’est que cela soit un réseau compétent et qui est envie d’avancer.
Bonjour
On ne peut pas tous englober dans le cash flow avec 20000 euro d’apport cela fausse les chiffres ….
Soyez plus clair pour certaines personnes …
Bonjour,
J’aurais emprunter ces 20.000€, cela m’aurait fait environ 120 €/mois supplémentaire en crédit. Le cash-flow aurait été de 346 € du de même…
Aurélien
Salut,
est-ce que tu as fais un apport de cash?
merci
Oui, Frais de notaire + travaux
Aurélien
Merci pour cet article !
Je me demandais, quelle réduction fiscale peut-on espérer obtenir pour ce type de logement dans cette zone avec la loi Pinel ?
J’ai cherché quelques infos là dessus sur le web et je suis tombé sur pas mas de résultats (ça par exemple http://www.investir-loi-pinel.org ) mais j’ai pas trouvé de réponse précise.
Tout ce qui est loi Pinel, Duflot, Robbien… cela ne m’intéresse pas du tout. Cela a seulement un intérêt quand on paye beaucoup d’impôt (et encore…).
Salut,
Très bonne idée de diviser le bien ! Effectivement, le rendement augmente et ça te fait plus de sous. Je n’aurais pas pensé à cette éventualité, tu vois des choses qu’on ne voit pas si l’on n’est pas un investisseur « malin ». Les astuces que tu donnes sont intéressantes et surtout très utiles. Merci pour le partage de cet article