Semaine 3 – Bonne affaire

Avant de partir à la recherche de la « bonne affaire » sur les sites d’annonces ou en agence, connaissez-vous votre capacité d’emprunt ?

La 1^ère chose à faire avant tout, c’est de prendre rendez vous avec votre banque pour savoir combien vous pouvez emprunter.

Beaucoup de personnes ne connaissent pas leur capacité d’emprunt et finalement ne sont pas au courant de leur potentiel.

L’immobilier est formidable pour cela car il vous offre un effet de levier grâce au crédit.

Une fois votre capacité d’emprunt connue, place à la clarification et la structuration de votre recherche.

 

Voici quelques conseils pour structurer votre recherche.

 

Qu’est-ce qu’une bonne affaire ?

Comme je l’ai dit précédemment, beaucoup veulent faire des bonnes affaires mais ne savent pas ce qu’est une mauvaise affaire.

Savoir ce qu’est une mauvaise affaire va vous donnez un POINT de comparaison.

Si vous accordez votre confiance pour votre achat à quelqu’un de « très commercial » (je vais le définir comme ça) et que vous ne savez pas ce qu’est une mauvaise affaire, il va réussir vous vendre une mauvaise affaire en vous la faisant passer pour une bonne.

Et c’est souvent le cas quand je rencontre certaines personnes qui ont investi sans avoir appris à investir.

 

Voici des exemples de mauvaises affaires 

 

1) Les programmes subventionnés par l’état (Duflot, Pinel, Scellier…)

Ce sont des investissements locatifs dans le neuf ou rénovation parfois qui vont vous permettre de bénéficier de réductions fiscales.

Ce sont des mauvaises affaires car :

– vous allez acheter le bien en moyenne 20% au-dessus de la valeur du marché,

– vous allez devoir louer à des personnes ne dépassant pas un certain niveau de revenu,

– les loyers sont plafonnés dans leurs montants,

– vous n’avez pas le contrôle de votre bien pendant 6 ou 9 ans,

– la rentabilité est ridicule.

 

Notion n° 1 : Ayez le contrôle

Avoir le contrôle signifie avoir le choix de la décoration, du montant du loyer, du type de location et cetera.

Dans ces programmes subventionnés ou aides de l’état, vous avez trop de contraintes et de restrictions, alliées à un prix cher et un loyer modéré. Vous n’avez pas de marge de manœuvre. Je ne vous les conseille pas.

Je prends encore exemple sur les automobilistes. Vous devez faire 500km de route avec un inconnu, préféreriez-vous le laisser conduire ou prendre le volant ? Je sens que comme moi, vous opteriez pour la seconde solution, car vous auriez le contrôle.

 

2) Les biens auxquels vous avez un attachement émotionnel.

Investir implique également de savoir gérer ses émotions.

Si votre émotion est trop forte, vous perdrez le contrôle de la réalité des chiffres.

Par exemple, vous seriez prêt à dépenser pour votre enfant une somme importante pour lui faire plaisir pour son anniversaire. Alors que vous ne seriez pas prêt à offrir le même cadeau au fils d’une amie.

Qu’est-ce qui a fait la différence ? L’émotionnel.

Et en l’occurrence l’émotionnel familiale.

Dans l’immobilier c‘est pareil, vous allez être prêt à payer plus cher un bien « coup de cœur », un bien familiale ou même votre 1er achat, car l’émotion va prendre le dessus.

 

3) Un investissement qui ne s’autofinance pas.

La majorité des gens pensent que l’autofinancement c‘est le loyer qui couvre 100 % du crédit.

Cela est totalement faux et c’est encore une fois une approche commerciale.

La réalité est que l’autofinancement c’est à partir d’un taux de recouvrement du crédit de 130 %.

Pourquoi 130 % ?

130 % car les banques prennent en compte 70 % des revenus locatifs donc il estime (et elles ont raison), qu’il y a environ 30 % des revenus qui vont servir à payer la taxe foncière, les charges, impôts…

 

Notion n°2 : Autofinancement

L’autofinancement = prorata entre 100€ de crédit pour 130€ de loyers.

Dans l’absolu, si vous obtenez un autofinancement sans mettre d’apport. C’est bingo !

 

4) Un bien mal placé ou mal exploité

L’emplacement est une règle n°1 dans le « commerce » et l’immobilier, c’est du commerce.

Vous vendez la prestation de votre appartement en échange d’un loyer.

Le seul bémol, c’est que plus l’emplacement est bon moins l’investissement et rentable (car moins de risque).

Si vous investissez sur les Champs Elysée vous allez avoir un tout petit rendement mais l’assurance que votre bien soit loué et avec des personnes solvables sans aucun souci.

Si vous investissez dans un secteur qui a fermé 100 usines en 5 ans et diminué sa population de 20%, certes les prix au M2 ne seront pas chers, mais l’offre sera supérieure à la demande, et des locataires dans des situations plus précaire.

C’est pour cela qu’il est important de connaître votre objectif et la part de risque que vous êtes capable de supporter. (J’ai pris des cas extrêmes pour mieux vous en rendre compte).

Le bon compromis est d’allier un emplacement correct et une rentabilité intéressante.

Une étude de marché sera nécessaire.

 

Pour commencer votre 1er investissement, je vous conseille d’investir près vers chez vous, voici les raisons :

– C’est un secteur que vous connaissez bien. Vous connaissez les bons endroits et les mauvais quartiers.

– Vous serez au plus près en cas de problème, plus facile pour faire des visites et plus pratiques si vous faites des travaux vous même.

– Votre réseau vous permettra de connaitre des locataires potentiels plus facilement. 50% de mes locataires sont des connaissances.

 

5) Un bien pas rentable

Cela rejoint un peu l’autofinancement, car un bien pas rentable ne s’autofinancera pas à moins que vous ameniez de l’apport.

La rentabilité, c’est un travail que vous allez devoir mener dans votre étude de marché.

Quelle est la rentabilité où l’on estime faire une bonne affaire dans votre secteur.

Pour ma part en dessous de 7,2 % cela ne vaut pas la peine (en province). Pourquoi ? Un bien avec une rentabilité comme cela ne s’autofinance pas.

Je vise au minimum 9 %.

Notion n°3 : La rentabilité

Petit cours sur la rentabilité

Il y a 4 types de rentabilités.

Certaines agences vont gonfler la rentabilité.

Prenons un bien à 100.000€ qui se loue 500€/mois avec 10.000€ de travaux de rafraichissement

Brute de brute (celle que l’on voit le plus souvent sur les annonces)

Loyer fois 12 divisé par le Prix d’achat fois 100

500*12 /100.000 = 0,06 * 100 = 6%

Brute

Loyer annuel divisé  par (prix d’achat + notaire + frais bancaire + travaux)

6000 / (100.000+10.000+ 2000 + 10.000) = 6000/122.000€ = 4,9%

Nette

Rentabilité brute obtenue à laquelle on enlève les charges (assurance, copropriété, taxe foncière…)

Vous la calculerez avec le tableau de rentabilité que vous avez téléchargé dans le « kit investisseur immobilier. »

Nette nette

C’est la rentabilité nette à laquelle on enlève la part de l’impôt.

 

En conclusion, une bonne affaire est une affaire :

– Dont vous avez le contrôle,

– Dont l’émotion ne prend pas le dessus sur les chiffres,

– Dont la demande locative est présente,

– Dont vous ne mettez pas d’argent de votre poche chaque mois (autofinancement).

– Qui dans 10 ans sera toujours louable ou revendable.

 

Si vous avez besoin de compléments d’informations laissez-moi vos questions dans la partie commentaire.

 

(Si vous avez besoin de contact, vous pouvez me contacter en privée.)

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