août 26 2015 29 Commentaires parAurélien
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Le bon banquier !

Publié dans Immobilier

Merci pour vos réactions sur l’article précédent ICI .

Comme je vous le disais, j’ai mis plus de 9 mois à obtenir le financement d’un projet de 6 appartements.

Par chance, le vendeur a été très patient, car on a repoussé X fois la date butoir de signature. Malgré que vous signez un compromis de vente, il est possible que ce compromis soit modifier si les 2 parties (vendeur et acheteur) sont d’accord sur les nouvelles conditions. On appelle cela un avenant au compromis.

Sur ce projet, j’ai dû en signer peut-être 2 ou 3, pour repousser la date butoir et pour inclure une faculté de substitution.

La faculté de substitution permet que l’acquéreur ne soit pas forcément celui qui signe le compromis de vente. Exemple, j’ai signé le compromis en nom propre, j’avais omis de mettre cette faculté. J’ai créé une SCI sauf que vu que j’avais signé en nom propre, je n’avais pas le droit d’acheter avec celle-ci. Nous avons donc dû signé un avenant, ce n’est qu’un petit contretemps, mais cela fait toujours perdre du temps.

Pour en revenir aux banques, j’ai donc eu mes premiers rendez-vous au mois de septembre début octobre. Mes 6 premiers appartements étaient en location, j’avais toujours un capital confortable, seul bémol, je ne travaillais pas. J’étais confiant, car le projet s’autofinancer largement (1900€ de loyer pour environ 1000€ de crédit). Pour moi, je pensais que ça allait passer « facilement ».

Un profil atypique

Sauf qu’avoir 6 appartements, et de plus à 24 ans, je n’étais pas dans les « normes ». Mon profil était atypique et les banques n’aiment pas les profils atypiques surtout dans les petits villages français.

Ma banquière, qui avait validé mes dossiers précédents ma dit ceci  » Si c’était moi qui décide, je vous prêterai, car je sais que vous allez vous en sortir, mais le conseil de crédit ne validera pas le projet ».

Pour moi, cette phrase était, certes frustrante, mais surtout anodine. Mais cette phrase est l’une des clés pour obtenir un crédit immobilier : adressez-vous à des personnes qui peuvent vous donner ce que vous réclamez.

Je m’explique : vous souhaitez acheter une Mercedes, si vous vous adressez à un vendeur de Renault, il ne pourra vous vendre que ce qu’il a. Pour les banques, c’est pareil, si vous demandez un crédit de 183.000€ à un banquier qui a un pouvoir de délégation de 50.000€, il ne pourra pas vous vendre (en direct) un crédit de 183.000€. Votre dossier va partir  » en conseil de crédit » et se retrouver sur un bureau d’un mec qui suivant des critères et son humeur va vous dire oui ou non sans connaitre votre état d’esprit, votre détermination et vos ambitions.

Cela a été l’une des grandes leçons que j’ai apprises lors de ces 9 mois de recherche. La première chose à demander à un banquier lors de vos rendez-vous, c’est de savoir son pouvoir de délégation.

Aujourd’hui, je ne présente plus un seul dossier à un agent ou conseiller bancaire de ma ville, car aucun ne peut m’offrir ce que je demande, je prends directement rendez-vous avec le directeur de l’agence.

Je continue un peu mon récit, je me suis donc vu refuser mon dossier auprès de plusieurs banques (3 ou 4) puis lors de la formation de Cédric Annicette, je regarde une vidéo sur les sociétés (SCI, SARL,….). Il était assez clairement expliqué que pour grossir en Immobilier (et je le partage) il fallait poursuivre sur une forme de société et notamment en SARL. Par un collègue de Lyon, j’ai eu un contact d’un avocat fiscaliste, lui-même investisseur immobilier, pour voir quelle était la meilleure solution de société par rapport à ce que je souhaitais faire en immobilier.

Pour faire vite fait, je souhaitais investir seul, payer le moins de charges sociales et louer en meublé.

Logiquement, on opte pour une EURL, car les autres forment de société il faut un associé, avec un gérant minoritaire car les dividendes avec un gérant minoritaire sont moins taxés en prélèvements sociaux et l’IS (impôt dur les sociétés) car je loue en meublé. Autres avantages, c’est que via une société « commerciale » le taux d’endettement de 33 % n’existe plus (enfin normalement).

Après plusieurs échecs en nom propre donc je repars hyper confiant, j’ai par ailleurs amélioré mon dossier et ma présentation, j’ai fait un prévisionnel avec mon expert-comptable, etc. Mon expert-comptable me met en relation avec le CIC (avec qui il travaille beaucoup) et là, je me dis, c’est bon.

1 rendez-vous avec une agent pro, puis un 2e puis un 3e avec le gestionnaire du patrimoine du CIC qui valide mon dossier avec l’agent commercial de mon agence. Validation orale.

3 jours plus tard, on m’appelle pour les derniers points, certains accords oraux doivent être changés. On passe sur 15 ans avec 10.000€ d’apport. J’envoie un mail pour leur dire que je voulais sur 20 ans et sans apport. On prend un 4e rendez-vous, elle m’explique que ce n’est pas possible sur 20 ans, qu’il faut de l’apport, etc. La date de réitération approchante, je dis ok. Puis plus de nouvelles pendant 10 jours. Je commence à chauffer un peu, je vais à l’agence sans rendez-vous et là, elle me dit qu’il faut finalement 20.000€ d’apport, 7.500€ en capital et 12.500 en compte courant associé bloqué pendant X année. Je dis ok,  je n’avais pas d’autres options, et je lance la création de la société.

Une fois la société créée, je transmets les documents nécessaires (statuts, Kbis, le chèque du capital…) et là de nouveau plus de nouvelles, je laisse des messages, des mails. Rien, nada. J’arrive à joindre une adjointe et là, elle m’annonce « mais elle ne vous a pas dit que finalement, on ne vous suivait pas? « , j’ai littéralement pété un câble et insulté comme pas possible.

Pour créer une société, je vous conseil de passer par un spécialiste. Si l’expert-comptable a les compétences pour, ce n’est pas le coeur de son métier. Je vous expliquerai dans un prochain article, comment grâce à mon avocat fiscaliste on va recycler l’EURL.

Leçon n°2

Les conseilleurs ne sont pas les payeurs

Si cette vidéo sur les sociétés était une bonne approche, j’ai été très naïf sur le coup et je n’avais pas tous les tenants et aboutissants dans ce que je me lançais. Si vous souhaitez investir en société commercial (SARL, EURL…) vous passez dans du professionnel et les conditions ne sont pas les mêmes. L’apport est quasiment obligatoire, la durée des prêts et sur 15 ans voir 17 ans. Les taux un peu plus élevé. Vous passez dans la case « marchand de bien » même si vous faite de la location et l’aspect « a responsabilité limité » des sociétés fait peur aux banques.

Mais borné par mes croyances qui étaient des croyances de « débutant », de « petit investisseur » ma façon de voir les choses n’étaient pas adapté à la réalité.

Le plus simple aurait été de faire une SCI avec un personne qui détient un  % minime des parts. (Il faut être minimum 2 pour une SCI ). Quand vous emprunter en SCI, vous revenez dans les conditions de prêts des particuliers (crédit immobilier classique). Il y a quelques éléments qui peuvent changer, mais cela est beaucoup plus simple d’obtenir un prêt qu’en société commerciale.

Leçon n°3

Le principe de responsabilité

Néanmoins, je ne regrette pas, car j’ai énormément appris sur les sociétés, le juridique, la fiscalité et sur mes croyances. C’est moi qui ai décidé de passer en EURL, c’est moi qui est décidé de dire oui à tout à la banque, c’est moi qui est décidé de créer l’EURL avant d’avoir un accord écrit… À partir du moment où vous décidez quelques choses, c’est vous le responsable. Même si pour l’ego ça ne fait pas plaisir et que c’est plus simple de blâmer les autres, la responsabilité de l’échec (ou de la réussite) vous revient.

Puis à partir de cet échec s’en suit des refus à la pelle. J’étais obstiné à investir seul, et en EURL. J’ai fait le reste des banques locales, j’ai appelé des banques sur Montélimar, Valence. J’ai eu rendez-vous avec un courtier de Valence… J’ai même pris rendez-vous avec un adjoint de la députée qui siège à Aubenas (qui est une connaissance de mon entourage) pour voir s’il existait des « aides de l’état » ou autres et si à la rigueur, elle pouvait me mettre en relation avec quelqu’un.

Je vais à ce rendez-vous, la tête au fond du seau, car pour avoir l’idée d’aller voir le cabinet de la députée pour un projet immobilier faut être « atteint psychologiquement ». Je ne vais pas rentrer dans les détails du rendez-vous, vous imaginez bien que je n’ai rien obtenu, mais j’ai eu un déclic.

Lors de la conversation, qui été un peu folklorique, en gros, il m’a fait comprendre que j’étais obstiné. Un peu chaud et sur les nerfs, je lui dis que les banquiers sont débiles et que s’il faut faire comme en politique et magouiller un peu pour arrivé à mes fins je le ferais. Et je lui lance « de toute façon, je vais trouver un CDI, je fais mon prêt et je démissionne ». Il me lança « si c’était si facile vous avez qu’à le faire !« .

Quand on touche mon orgueil, je deviens un vrai pitbull, je repars de ce rendez-vous comme un affamé à la recherche d’un CDI. 3 semaines plus tard, je signe mon CDI (à mi-temps).

Leçon n° 4

Ne pas confondre obstination et détermination.

S’obstiner, c’est continuer de la même manière en espérant avoir un résultat différent. Être déterminé, s’est trouvé des solutions pour chaque problème rencontrer.

Changement de cap, de stratégie. Ce rendez-vous a eu le mérite de me faire comprendre que le problème venait de moi et qu’il fallait que je change de stratégie. EURL mise de côté, le CDI à mi-temps me permet d’avoir un revenu, je demande à mon père de rentrer avec moi sur le projet via une SCI, je me résous à mettre de l’apport et de partir sur une durée moindre.

Je contacte un ami qui travaille dans une branche de la société générale qui gère le traitement du risque des dossiers bancaires. On reprend mon dossier de A à Z et on inclut des éléments que les banquiers aiment bien (des tableaux pour présenter le patrimoine immobilier et les résultats…), des mots ou phrases tels que : marge de manœuvre, DSCR (taux de recouvrement), LTV (% du patrimoine payé)…

Je décide, par le biais d’un contact, de passer par un courtier, car je ne peux plus « blairer » ces banquiers dont certains mon dit que j’étais un rêveur, que j’avais 1 % de chance d’obtenir un prêt. Il y en a même un qui m’a dit que j’allais faire faillite en voyant mon bilan comptable LMNP (il ne comprenait pas la notion d’amortissement du bien immobilier). Par le hasard des choses, il se fait que je connaissais le courtier, donc le contact est bien passé d’entrée…

Le courtier n’est pas Dieu

Encore une fois, je me suis fait « bananer« , malgré de bonne intention de sa part et une facture de 150€ pour frais de dossier, il faut bien comprendre qu’un « commercial » passe en priorité les dossiers faciles. Le jour où j’ai reçu un mms de sa part avec un photo de mon dossier et le petit message suivant « voici ton dossier, c’est du travail » j’ai compris que la facture que j’allais devoir payer ne servirai à rien. Mais je me suis dit si je ne paye pas, il ne va pas défendre mon dossier… Une fois la facture payée, je n’ai plus eu de nouvelle, ni même pour un refus.

Bilan après 7 mois de tractation, + de 15 banques contactées, 4 courtiers, 20 rendez-vous = 0 proposition concrète

Je décide d’abattre ma dernière carte, je contacte un membre de mon groupe Mastermind sur Lyon. Plusieurs fois lors de nos rendez-vous, il a été évoqué quelques banquiers qui avaient des compétences, du bon sens… Il me met en relation avec son banquier et là bingo. Il s’avère que ce banquier et Ardéchois ! J’ai bien aimé quand par téléphone, il m’a dit « par solidarité ardéchoise, on arrivera à trouver une solution ». Je prends donc rendez-vous et je monte à Lyon, 2h30 de route.

Voici la première chose qu’il me demanda : « pourquoi vous faites 2h30 de route pour vous faire financer ». Je pense que lors de notre conversation, il a bien compris que j’étais un mort de faim. J’aurai pu monter jusqu’à Lille s’il le fallait pour obtenir un crédit. Notre rendez-vous à durer 20 min. Il m’a demandé si je voulais mettre de l’apport ou pas, j’avais peur de lui dire non et là, il me dit « pour du locatif, c’est mieux de pas en mettre », bingo.

À la base, je demandais 173.000€ (mais 183.000€, c’était l’idéal), puis il me dit : « vous pouvez emprunter 10.000€ de plus si vous voulez, car avec la rénovation vaut mieux avoir de la marge de manœuvre. » Bingo

Pas de négociation avec lui, il me dit : « on ne va pas rentrer dans de la négociation à 2 balles et on n’est pas des marchands de tapis. Les frais de dossier, c’est 300€, le taux sans apport et pour du locatif équivaut à tant. » À la fin du rendez-vous, il me dit : « vous avec mon accord. »

J’avais en face de moi un banquier qui avait dû pouvoir. Son pouvoir de délégation s’élève à 400.000€. Il pouvait me donner ce que je lui demandais.

Voilà le récit de 9 mois de recherche, de stress, de pression, de situation hors de ma zone de confort. J’ai peut-être perdu du temps, mais je me suis enrichi personnellement, et dans mes compétences.

Galérez-vous pour trouver un financement ? Avez-vous des anecdotes lors de votre recherche de financement ? Laissez-moi vos commentaires !

 

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